девелоперская компания
Портал о недвижимости: Что такое "девелопмент" девелоперская компания кто такие "девелоперы"?
body { margin: 0 0 0 0; padding: 0 0 0 0; background-color: #842a2a;}
.tekst { font-family: Verdana; font-size: 12px; color: black; }
.deskr { font-family: Verdana; font-size: 14px; color: white; }
.zag { font-family: Verdana; font-size: 16px; color: #842a2a; font-weight: bold; }
a { font-family: Verdana; font-size: 12px; color: black; text-decoration: underline; }
a:hover { text-decoration: none; }
a.menu { font-family: Verdana; font-size: 14px; color: black; font-weight: bold; text-decoration: none; }
a.menu:hover { text-decoration: underline; }
a.menuverh { font-family: Verdana; font-size: 12px; color: black; font-weight: bold; text-decoration: none; }
a.menuverh:hover { text-decoration: underline; color: red; }
портал о недвижимости,
визитки агентств недвижимостиГлавнаяКаталог агентств недвижимостиДобавить визитку агентстваРеклама на сайте
Рубрики
Архитектура (8)Дизайн квартир (15)Законодательство (16)Инвестиции (2)Ипотека (22)Исследования рынка недвижимости (15)Оценка недвижимости (2)Ремонт недвижимости (28)Советы риэлтора (10)Советы юриста (13)Специалисты по недвижимости (4)Строительство недвижимости (14)Типы недвижимости (14)Пресса о недвижимости (1836)
Специалисты по недвижимости
Что такое "девелопмент" девелоперская компания кто такие "девелоперы"?
Слово "девелопер" вошло в обиход участников столичного рынка недвижимости в 2000 году, когда оправившись от кризиса, он начал бурно развиваться. Девелоперами стали называть себя все - девелоперская компания инвесторы, девелоперская компания подрядчики, девелоперская компания компании, которым удалось зарезервировать за собой большие земельные участки. При этом классический девелопмент или продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар в Москве практически не представлен. Эксперты объясняют это неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре рынка, девелоперская компания также сложными девелоперская компания непрозрачными взаимоотношениями бизнеса девелоперская компания власти.
Стена к стене
Долгое время московский рынок недвижимости был рынком застройщиков. Они боролись за городские заказы, выгодные площадки девелоперская компания объемы. Девелопмент начал зарождаться, когда заказчики стали уделять внимание не только количественным показателям, но девелоперская компания качеству проектов. Мало просто построить дом или офис. Надо реализовать проект с максимальной выгодой. В идеале девелоперские компании берут на себя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости: разрабатывают концепцию, подбирают участок, организуют проектирование, управляют строительством, находят конечных потребителей. Это многоступенчатый бизнес, требующий привлечения значительного числа специалистов в области маркетинга, бюджетного планирования, архитектурного проектирования, строительства, инжиниринга, продажи площадей, рекламы девелоперская компания тд.
По словам директора отдела стратегического консалтинга компании Noble Gibbons Яны Кузиной, "задача консультантов сделать проект физически возможным, юридически допустимым, девелоперская компания также оправданным девелоперская компания востребованным в данном месте в данном окружении".
"С помощью специалистов девелопер должен построить здание под ключ девелоперская компания наполнить его арендаторами. Тогда его задача считается выполненной", - говорит вице-президент "Системы-ГАЛС" Андрей Закревский.
В России отступление от классической схемы начинается уже на стадии организации работ. "Многие считают консультантов пиявками, сосущими соки девелоперская компания отказываются от их услуг, считая, что девелоперская компания сами с усами, - поясняет собеседник "Интерфакса". - В результате, неграмотно спроектированные или неправильно расположенные объекты не пользуются спросом на рынке. Типичный пример - загородные особняки площадью 500 кв. метров, построенные на участках в 10 соток стена к стене. Или торговые центры, запроектированные без учета транспортной доступности".
"В последнее время девелоперские услуги полного цикла становятся все более востребованными. Если в 2000 году девелопмент казался на строительном рынке экзотикой, то в 2005 он получил признание в качестве самостоятельного бизнеса", - говорит гендиректор компании "Ведис-Девелопмент" Игорь Евтушевский.
К реализации крупных строительных проектов привлекаются управляющие компании, девелоперская компания также широкий спектр специалистов-консультантов. Все более популярными у компаний становятся внутренние тендеры по выбору архитектора проекта девелоперская компания генерального подрядчика, от которых зависит как минимум 50% успеха будущего проекта.
Показателен в этом плане опыт "Стройинком-К" , представляющей в России интересы израильского диамантера Льва Леваева. К работе над торгово-развлекательным комплексом в центральном ядре ММДЦ Сити она привлекла израильское архитектурное бюро (Moshe Zur Architects), компанию, управляющую строительством ("Mace Ltd."), специалистов в области инженерии (английская компания "Arup Associates"), консультантов в области маркетинга девелоперская компания функционального зонирования торговых пространств (немецкая компания "Ece Projektmanagement GmbH&Co.KG"), девелоперская компания также генерального подрядчика (компания "Дения Сибус"). В беседе с корреспондентом "Интерфакса" генеральный директор "Стойинком-К" Александр Халдей признал, что по мере продвижения работ к реализации проекта планируется привлечь еще до 30 различных организаций.
Девелопмент - "фи"
Основа девелоперского бизнеса - финансовые операции. На Западе различают два вида девелопмента - fee development (когда девелопер не берет на себя финансовых рисков девелоперская компания получает за свою работу фиксированный гонорар) девелоперская компания speculative development (когда девелопер вкладывает в проект собственные средства девелоперская компания самостоятельно выстраивает финансовую схему проекта). В России fee development практически не развит, поскольку на рынке нет крупных компаний, специализирующихся исключительно на этом виде деятельности девелоперская компания готовых предложить клиентам полный пакет услуг по созданию девелоперская компания управлению объектом недвижимости.
И.Евтушевский поясняет, что на рынке есть те, кто предлагает решение части проблем, но не всего их комплекса. "Почти все российские девелоперы - бывшие строители, девелоперская компания мы в том числе", - признается А.Закревский.
Fee-девелоперы работают за фиксированный гонорар, который в отдельных случаях может достигать 10% стоимости проекта. "Во всем мире маржа девелоперских компаний невелика, девелоперская компания деньги зарабатываются за счет больших оборотов. В России этого пока не понимают", - говорит партнер компании Хаарманн, Хеммельрат девелоперская компания партнеры Герд Ленга. Фиксированная ставка не устраивает участников рынка, прежде всего строительные компании, привыкших к более высоким доходам.
При speculative development девелоперская компания собственных вложениях в размере хотя бы 10% стоимости проекта девелопер может рассчитывать на 50% построенной недвижимости при условии, что в финансировании будут задействованы также крупный стратегический инвестор (не менее 25%-30% стоимости проекта), банк (кредит в размере 25-30% стоимости проекта), подрядчик (10% стоимости проекта) девелоперская компания будущие клиенты (предарендные платежи).
"Так выглядит классическая схема смешанного финансирования. Однако в Москве, - отмечает А.Закревский, - отработанные на западе приемы адаптируются к местным реалиям. Например, девелопер может также выполнять роль стратегического инвестора девелоперская компания подрядчика, девелоперская компания самостоятельно финансировать более 50% стоимости проекта. Возможно также нахождение крупного клиента, который возьмет значительную часть инвестиций на себя уже на начальной стадии проекта".
По такой схеме действует девелоперская компания ST Group, принадлежащая известному бизнесмену Шалве Чигиринскому. Летом 2005 года ST Group заключила соглашение Metro Group AG, согласно которому немцам будет принадлежать часть площадей в торгово-развлекательном комплексе, который российская компания собирается построить на участке в юго-западном округе столицы (улица Обручева - ИФ). Уже известно, что площади нужны Metro под размещение гипермаркета Real.
Девелоперские потемки
О девелопменте в жилищном строительстве вообще можно говорить с большой натяжкой, поскольку действующие там схемы финансирования бесконечно далеки от западных аналогов. В Москве в сфере строительства жилья девелопер практически полностью сливается с застройщиком. Принятые в РФ финансовые схемы также весьма сомнительны. "В мире не существует долевого строительства, девелоперская компания ни одному девелоперу (если он, конечно, не мошенник) в голову не придет начинать проект в расчете на средства физических лиц. Для развития профессиональной девелоперской деятельности многострадальный 214-ФЗ на самом деле благо, поскольку это попытка государства покончить с долевым строительством в пользу торговли готовым жильем девелоперская компания ипотеки", - отмечает А.Закревский.
Участники рынка отмечают, что в ходе своей деятельности девелоперу в Москве приходится решать ряд проблем, с которыми его западные коллеги практически не сталкиваются.
Трудности начинаются уже на подготовительной стадии, когда девелопер должен заказать профессиональное исследование того сегмента рынка, где он собирается работать. На Западе одна из модных теорий девелопмента гласит, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точки активности, но уже появились первые симптомы оживления - тогда к окончанию цикла строительства объекта, через 2-2,5 года можно ожидать максимальной отдачи.
"Российская беда в том, что, во-первых, наш рынок недвижимости не настолько предсказуем, как западный, девелоперская компания во-вторых, абсолютно непрозрачен. Сложно найти информацию по конъюнктуре рынка, чтобы знать, с кем ты конкурируешь", - говорит А.Закревский. О тенденциях можно судить лишь на основе неофициальных данных девелоперская компания собственных заявлений его участников, которые, отмечает собеседник "Интерфакса", подчас далеки от реальности. "В начале года компании заявляют о намерении к декабрю ввести в строй 1 млн. кв. метров офисных площадей, девелоперская компания 1 января оказывается, что построено только полмиллиона", - поясняет он. Получается, что в российских условиях девелопер движется к цели в потемках девелоперская компания должен в значительной степени рассчитывать на собственное чутье девелоперская компания удачу.
Непрофильные активы
Существенной проблемой для девелоперов являются также пробелы в сфере регулирования отношений между городом девелоперская компания бизнесом. Поскольку четких правил реализации инвестиционных контрактов не существует, эти отношения в основном базируются не на правовой основе, девелоперская компания на формальных договоренностях.
Город стремится загрузить застройщиков по максимуму, повесив на них обременения в виде создания объектов социальной инфраструктуры, инженерных сетей, благоустройству территории девелоперская компания т.п. Механизм расчета доли города является непрозрачным девелоперская компания часто вызывает протесты со стороны застройщиков.
"Экономическая составляющая взаимоотношений девелопера девелоперская компания города должна определяться, исходя из реальных показателей доходности, девелоперская компания не из абстрактных коэффициентов", - считают участники рынка, отмечая что подчас затраты на обременения составляют до трети стоимости проекта.
Городские структуры могут заниматься девелопментом, но в таком случае их деятельность должна распространятся исключительно на социальные объекты - школы, больницы, детские сады девелоперская компания т.д. Так происходит на Западе. Но в Москве мэрия пытается конкурировать с бизнесом на его территории, создавая структуры, которые занимаются реализацией чисто коммерческих проектов. А.Закревский называет это неумелой попыткой чиновников заработать там, где бизнес должен зарабатывать сам. "Задача властей - создать условия для развития бизнеса, который потом ответит налогами. Это девелоперская компания есть частно-государственное партнерство, о котором все говорят, но которое в нашей стране пока абсолютно не развито", - поясняет он.
Запутанные отношения между властями девелоперская компания бизнесом тормозят приход на столичный рынок недвижимости иностранных игроков, привыкших работать по понятным правилам девелоперская компания не имеющих рычагов влияния на местный бюрократический аппарат.
Отсутствие конкурентов создает благоприятные условия для развития российских девелоперских компаний, однако существенно осложняет задачу иностранных инвесторов (прежде всего международных ритейловых сетей), которым, отмечает А.Закревский, "приходится всем заниматься самим". "У Ашана, Оби, ИКЕА есть четкие требования к торговым комплексам, однако на рынке нет девелопера, способного реализовать их в полном объеме на практике", - поясняет он.
Эксперты не сомневаются, что в перспективе рынок девелоперских услуг станет более цивилизованным, девелоперская компания развитие нормативно-правовой базы максимально приблизит его к западным стандартам. Особенно интересным с точки зрения девелоперов выглядит приход в сектор недвижимости крупных инвесторов, для которых строительный бизнес не является профильным, девелоперская компания также зарубежных пенсионных фондов, давно примеривающимся к инвестициям в московскую недвижимость. Показателен в этом смысле опыт сотрудничества "БазЭла" Олега Дерипаски, вошедшего на строительный рынок Москвы покупкой активов СПК "Развитие", девелоперская компания компании "Конти", привлеченной в качестве управляющей компании ряда проектов.
Источник: Интерфакс
Просмотрено: 6018 раз.
Вернуться к списку статей в этом разделе
На заметку. металлоконструкции, быстровозводимые здания отличные от СпецКон. ; Я ищу работу везде ; строительство заводов, строительство спортивных комплексов ; Реализуем квартиры в кредит на выгодных условиях. ; регистрация фирм в Белеке ; Сегодня при выборе недвижимости в Харькове надо быть осторожным
при перепечатке ссылка на
www.novoselkin.ru
обязательна!
разделы
ведро шампанский
слюдопластовые втулка
сбор д/полоскания горло зубной боль
стелаж пищеблок
тонирование стеклопакетов
лечение головокружение
подбор эмаль
зубной протез
программа шифрование
пескоструйка
телевизионный антенна
электроинструмент metabo
управление иваново
маркировочная краска
индустриальный монитор
программа шифрование данный
магнитно-маркерные доска
микросреда компания
жаростойкий краска
asus p505
жила кострома
omega
флаг башня
кулер тихий
средство самооборона
кулер 478
танго кэш
изготовление пленка
красный площадь мавзолей
холодильник neff
антенна акустомагнитные
адресный база данный
перевод денег
перевод денег
средство самооборона
средство самооборона
билет цдкж
букмекерский контора фаворит
покрышка бриджстоун
ножной пластырь
корпоративный обслуживание
холодильник уценка
детский гинеколог
trinity hi-fi
акриловый вставка вкладыш
кулер
кулер
кулер
кулер
кулер
кулер
кулер
купить 6131
витрина мороженый
головка винторезный
курьерский почта
силуэт слимент лифт
компания петрокатридж
обзвон
срочный перевод
выделенка
лакокраска
обогащение кислородом
тестоокруглитель ленточный
инвертор
девелоперская компания